房產稅試點3年不成功 土地出讓金或並入房產稅
十八屆三中全會之後，房地產稅改革正式破題。
為此，房地產稅的提法和此前已經在上海、重慶試點三年的房產稅成為撩動樓市神經的敏感話題。
在十八屆三中全會公佈的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》(下稱《決定》)中，"加快房地產稅立法並適時推進改革"作為這個改革大綱中唯一涉及"房地產"方面的內容，成為瞭業內炙手可熱的談資。
但值得註意的是，這次《決定》中表述的"房地產稅"與此前一直試點的房產稅並不是一回事。
"房地產稅不是房產稅，加一個字，就是完全不同的另外一個稅種。"中國社科院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮如是說。
"房地產稅的提法意味著要把土地的部分納入進來，"中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌分析認為，三中全會提出加快房地產稅立法並適時推進改革，意味著對包括房產稅在內的整體房地產稅收體系的調整和改革。
與此同時，國務院明確國土部作為負責部門統籌不動產登記工作。
一項新稅種
"房地產稅包括很多環節，比如開發、流通、保有等。針對保有環節的稅收，才是我們一直頻繁提及的房產稅。"對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌解釋說。
而據記者查閱公開資料發現，早在2012年9月，國傢稅務總局政策法規司巡視員叢明就曾經強調，要區分房產稅和房地產稅這兩個不同的概念，如果按照原值征收則是房產稅，如果按照評估價值征收則是房地產稅，評估價值裡包括瞭地價。
2013年之後，擴大個人住房房地產稅改革試點范圍表述多次被國傢層面提及，而在當時，"房地產稅"和"房產稅"的表述並未引起關註。
"十八屆三中全會的《決定》中提出逐步提高直接稅比重，其中包括加快房地產稅立法並適時推進改革。下一步，房產稅改革方向是減少房產建設和交易環節稅費，增加保有環節稅收，配套推進清費立稅。"財政部部長樓繼偉在解讀《決定》內容時特意將房地產稅和房產稅的改革屏東縣機車借款免留車區分開。
"對於房地產稅而言，主要是把土地的部分加進去，這裡面臨的最大矛盾是與現行稅費制度的銜接問題。"財政部一位相關官員對記者指出，"這主要體現在土地出讓金的繳納方面。"
目前，開發商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發商則將這部分費用作為開發成本制定房價，將其"轉嫁"到購房者身上。而按照叢明的說法，房地產稅是對房屋所有者的房產進行評價估值征稅，上述官員表示，"二者具有相通性，屬於重復征收。"
一位地方財政廳相關負責人告訴《華夏時報》記者，現在有消息傳出，中央已經在考慮調整土地出讓金的繳納方式和分配比例，這其中的一種可能性就是將土地出讓金並入房地產稅分期繳納。
"這樣，一方面可以解決房地產稅征收中的不合理部分，減輕繳稅人負擔；另一方面也可以逐步消減地方政府對土地財政的過度依賴，引導房價趨於理性。"上述官員表示。
但是，畢竟土地出讓金是地方政府的一大財源，占地方財政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出讓金並入物業稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。該負責人對此表示，中央與地方在這一問題上仍存在分歧，初期則是先考慮采取一半費一半稅的方式，並用稅率調整來尋找平衡，逐步實現清費立稅。
"房產稅試點不成功"
而對於已經試點三年的房產稅而言，盡管原本一直被業內稱為樓市調控的"另一隻靴子"，但試點至今日，卻變得有些"索然無味"。
"重慶和上海的房產稅試點可以判斷為不成功，沒有擴圍的意義。"陳淮公開對已經試點三年的房產稅政策作出瞭判斷。
做出如此判斷的一個重要依據，是房產稅試點對兩地房價的抑制作用並不明顯。
"從今年來看，重慶和上海的商品房成交價格都有所上漲，"在全聯房地產商會2013年會上，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長餘斌表示，"盡管上漲幅度很小，但房產稅作為抑制房價的利劍，目前的效果仍然沒有表現出來。"
從上海、重慶房產稅試點來看，房產稅目前還僅限增量即新購相關房產，征收范圍並未涉及存量。與此同時，現在住房信息系統仍不配套，業內人士多認為，短期內房產稅可能還主要針對增量住房，其改革總體將呈現分區域、差別化征收的漸進路徑。
"征收房產稅，需要居民住房信息聯網、不動產價格評估體系等一系列配套制度的整體、系統、協調推進。從試點的情況看，我國在這些基礎數據和評估技術上的欠缺還比較嚴重。"中國財稅法學研究會會長劉劍文坦言。
另一方面，對於決策層而言，房產稅的試點方案依據仍然是國務院會議精神，不僅不是法律，而且違背現行《房產稅暫行條例》中"非經營房產不征稅"的規定，如要擴大鋪開，其中可能出現的一系列問題也就沒瞭法律保障。
十八屆三中全會的《決定》針對房地產稅的改革提出要"加快立法"，這也體現瞭"依法行政"的要求。"房產稅不經過人大立法通過，總依靠行政性法規是不恰銀行貸款率利表當的。"顧雲昌表示。
劉劍文介紹，房地產稅改革的可能步驟是先立法再啟動改革，而改革的內容也很可能不僅僅是房地產稅，而涵蓋瞭房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大相關稅種的共同改革。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-05/08232524435.shtml
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