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年底急推地集中於五環外 “前地王”解套潮？
兩年前北京東三環的農展館地王均價已賣到16.5萬元/平米，葛洲壩南三環外地王入市又要如何定價？
10月20日，位於北京南三環外的豐臺區樊傢村地塊一錘定音，除去配建的公租房、回遷房，商品住宅樓面價達到7.5萬元/平米，超過瞭兩年前的農展館地王，加冕北京乃至全國新單價地王。
“在北京的土地市場，開發商若想拿地，還得多點兒想象力才行。”最近幾天，這已經成為北京土地市場上最常見的調侃。
“罕見”的集中推地
北京正面臨一波“罕見”的土地盛宴。北京市國土資源局公告顯示，從10月20日至11月23日，北京市待出讓的經營性地塊合計29個，合計面積為223.17萬平方米，其中與住宅相關的地塊19個。
根據記者統計，將要推出的29宗經營性地塊分別位於北京11個不同的區域，其中，昌平區有7宗，豐臺區有6宗，順義區有3宗，門頭溝區、平谷區、房山區、石景山區及海淀區各有2宗，密雲縣、通州區、朝陽區則各為1宗。
“根據住宅地塊的分佈來看，這次集中供應的19宗住宅用地，僅有3宗地塊位於五環內，剩餘16宗地塊中，五六環之間的占4成，其餘六成均處於六環以外的遠郊區。”北京一大型房企投資部主管孔力丹（化名）告訴記者，這意味著明年北京市的住宅供應區域將繼續外延。
“國土局在年底集中推地基本上是每年的慣例，不過，今年北京市國土局在短時間內集中供應如此大量的土地，從歷年的土地市場來看還是比較罕見的。”亞豪機構市場總監郭毅表示。
在孔力丹眼中，北京這次“罕見”的大規模集中土地供應，首先與1-9月北京土地供應過少有關。
根據亞豪機構的統計，2015年1到9月，北京僅供應瞭27宗住宅性質用地，累計供應面積為278.62萬平方米，僅完成全年750公頃商品住宅供地計劃的37%，創下2006年以來的新低。
“土地供應計劃完成率不到50%，這無論是從國土部門的工作計劃還是地方財政收入角度來說，都是無法達標的。”孔力丹告訴記者，按照國土部門的計劃，今年的推地規模及土地出讓金收入要與往年大體持平，但現在來看差距仍然較大，因此年底發力在所難免。
公開統計數據顯示，北京去年全年土地出讓金收入1916.9億元，今年已經成交土地1065.28億元。剩餘的超30宗地塊，即使按照北京平均的溢價率40%計算，成交土地收入也將突破800億元，因此，業內預計今年全年北京土地出讓金收入將達到2000億元，基本與去年持平。
“北京的土地供應從今年開始改為集中供應，主要目的是為瞭分散購地需求，平抑地價。”孔力丹表示，以往分散出讓時，手握重金的大型品牌房企幾乎包攬瞭全年所有的優質地塊，其他中型開發商很難獲得機會。但在集中供應的背景下，由於幾塊優質地塊占據開發商財務預算，同時出讓的一些遠郊地塊，就有可能給更多的開發商帶來機會，價格上也難以出現多傢開發商抬價的局面。
不過，也有業內人士分析指出，土地供應增加雖有望平抑地車貸信貸高雄仁武車貸信貸價，但從長期來看，房企拿地還是傾向於一線城市，因此北京土地市場供需矛盾將長期存在，地價還會上漲。
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與兩年前融創中國以7.3萬元/平米拿下的農展館地塊相比，此次葛洲壩豪擲49.5億元奪得的南三環外地塊扣除配建面積單價達到7.5萬元/平米，這一價格讓業內人士直呼“看不懂”。
“7.5萬元/平米的樓面價意味著未來房價起碼要賣到單價20萬元/平米，這對於配套還不完善的南三環豐臺區域來說，幾乎是不可想象的。”業內一位分析人士表示。
在樊傢村“地王”拍下的第二天，一場名為“釣遇未來”的論壇在新地王隔壁召開，作為主辦方的懋源地產在樊傢村附近有釣雲臺等兩個項目靜等入市。
“樊傢村地塊能拍出這麼高的價格，主要原因在於其地理位置的稀缺性。葛洲壩拿地之後，我們項目的價格優勢也隨之凸顯出來。”懋源地產品牌負責人赫蒙表示，2012年懋源地產獲得的釣雲臺地塊地價僅為2萬元/平米，夏傢胡同地王的樓面價當時隻有4萬元/平米。如今豐臺樓面價已達到7萬元/平米。
“北京目前已經很少有某一區域的大規模土地供應，現在來看，一是東北方向的東壩區域，另一個就是西南方向的豐臺區域，因此在這類區域內房企組團發展的特征已經非常明顯。”北京市房協秘書長陳志表示。
根據中原地產提供的統計數據顯示，目前北京已有38宗地塊樓面價超過3萬元，其中樓面價超過6萬元的有5宗、樓面價超過5萬元的有5宗、樓面價超過4萬元的有11宗、樓面價超過3萬元的有16宗。
“這意味著，加上原有未售完項目未來北京單價超過10萬元的豪宅項目將達到50個。”中原地產首席分析師張大偉表示，今年以來北京的高端項目紛紛入市，價格也有所上調，以位於西五環附近的金玉府項目為例，目前單價6萬元/平米，總價800萬-850萬元的價格已經算是“合理價格”。
然而值得註意的是，豪宅項目遍地開花的同時，這類項目的目標客群卻並未顯著增多。實際上，近來豪宅項目銷售下滑的跡象已經呈現。
有機構數據顯示，今年9月，在連續3個月成交維持300套以上的水平後，公寓豪宅33個項目共實現產品成交262套，成交面積5.3萬平方米，環比分別減少23%、13%。
以融創農展館項目“北京壹號院”為例，該項目在2014年底拿到預售證，據北京市住建委網站的交易信息顯示，該項目自入市以來共推出56套房源，項目銷售均價為16.5萬元/平米，目前已簽約5套，還有2套的狀態顯示“已預訂”及“資格審驗中”。
“豪宅市場如果遭到需求透支，那麼眾多同類項目將出現去化困難融資信用貸款。”一位業內人士表示，在北京，千萬級豪宅成交套數近幾年一直保持在每年2000套左右的成交量。但目前北京在售、即將開盤及明年入市的豪宅數量遠遠超過這個數字。
全國土地格局生變
與北京土地市場相類似，上海土地市場在近期也出現瞭相似的熱度。
9月份，上海土地市場當天掛牌出讓的三幅地塊溢價率全部超過100%。同樣在國慶假後，上海相繼有多幅地塊成交。為此，上海相關部門緊急叫停瞭5幅土地的競拍，調整土地市場供應。
上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從上海9月份的土地交易數據能夠看出，溢價率創下瞭新高，反映瞭房企對於後續市場的認可和承受能力。暫時性的土地交易終止或中止，與此前對於此類地塊修改規劃有關系。從實際情況看，整個市場拿地熱情並沒有被澆滅，四季度房企依然看好上海等一線城市市場。
數據顯示，今年前三季度，上海土地出讓金收入1019億元，按全年1500億元的計劃，四季度還將有400至500億的推地計劃，將出現年末“推地潮”。近期，上海掛牌未出讓的13宗土地起拍總價超過200億元，其中不乏江灣新城、蘇河灣等有望創造新地王的優質地塊。
不過，盡管北京、上海土地市場不斷升溫，但今年以來，全國土地市場總體遇冷的情勢已難以逆轉。
國傢統計局最新公佈的數據顯示，今年前三季度，房地產開發企業土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-8月份擴大1.7個百分點，土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。
對此，嚴躍進表示，全國土地購置面積的跌幅略有擴大，關鍵在於部分二線城市及三四線城市“拖後腿”。
以二線城市長沙為例，據戴德梁行公佈的數據，長沙三季度僅掛牌出讓9宗土地，成交8宗，成交面積僅24萬平方米，創下近年來單季度新低。其中住宅用地僅有1宗，另有2宗商業用地和1宗商住用地。
本文來源：華夏時報 新聞來源http://money.163.com/15/1024/07/B6M3BHMS002534NU.html
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