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五十年後你的房子值多少錢
本文轉自肖喜學個人博客 作者 肖喜學
近日在摩羅上街淘到一張1963年8月26日的《星島晚報》，雖然是一張實在普通不過的破舊報紙，但是驗證瞭那句話：“今天的新聞就是明天的歷史”，所以任何一篇小豆腐塊如今讀起來都是很有趣味的歷史，哪怕是一則小廣告。
其中有信貸借貸是甚麼任何問題免費諮詢一則關於“海興大樓九月調整售價”的啟事，全文如下：
“位於旺角大角咀黃埔船塢舊址之海興大樓預售以來，因訂價特廉（實用面積每尺僅卅餘元），瞬經售出八成以上，現已建至二樓，定本年底完成；日來建築材料漲價，本公司不得已決定於九月十日起將售價調整，但如在九月十日以前購買者，則仍可照舊價優待；所餘無多，敬希各界人士垂比較X購，勿失良機為荷。”
落款是開發商和投資商：海興置業有限公司和周大福珠寶行有限公司。這個“周大福”大傢都熟悉是做珠寶金行生意的，由新世界的鄭裕彤控制，但實際上是先有“周大福”（1960年代由鄭氏改組控制），後有“新世界”（1970年代由鄭氏創立），所以1960年代鄭傢的房地產業務是通過“周大福”來經營的。
這則啟事引起瞭我的興趣，因為海興大樓1963年在售，到今年正好是50年，我們還沒見過50年的商品房，以前買賣房子的時候，覺得50、70年是一個很重劃區釣蝦場怎麼貸款比較會過件信貸房屋買賣長的時間，到期後的身後事與自己並無關系；那麼，這棟50年的樓到今天是否還存在？如果存在，未來又將如何呢？我們的房子到瞭50年以後又會怎樣？
海興大樓在九龍的位置（界限街以南）
在Google地圖上搜瞭一下，發現真的還在，於是找瞭個周末去實地踏訪；位置很好找，就是從地鐵旺角站出來一直往西，在地鐵奧運站以北的這一片區域就被稱為“大角咀”，而海興大樓就在“利得街”和“角祥街”交口的東南角。這是一片工廠大廈和老舊住宅樓混雜的區域，海興大樓的西邊就是一座“大志工廠大廈”。
海興所謂的“大樓”，其實隻有9層樓高，沒有電梯，有點類似於國內的筒子樓，每層大約有30個單位，共由278份業權組成。海興大樓於1964年入夥，所在土地的地契年期為999年，從1871年開始，到2870年結束。(關於土地使用年限的問題，請參見另一篇博文http://blog.sina.com.cn/s/blog_62844c110101538c.html)
海興大樓有3個入口，這是其中之一
大角咀地區其實是一個填海區，房子都已經很老舊，小環境也不好，但交通上受惠港鐵奧運站接駁九龍站，近年區內新盤銷售情況理想，如信和置業的杉樹街項目（即奧柏禦峯，由中國建築承建），開售在短短一個星期售出超過9成單位，吸引各大發展商進駐並購舊樓進行重建。截至2012年，大角咀區內有10個以上舊樓收購項目正進行，涉及地盤面積達18.3萬平方呎，可建樓面達156萬平方呎，以每套實用面積500平方呎計算，可建單位超過3,100個，使大角咀由傳統舊區蛻變成新住宅區。
海興大樓也是收購計劃的一部分，香港一個專門從事舊樓收購的公司----田生地產從2008年就開始部署海興大樓的收購工作，2009年時收集瞭其中約兩成業權，如此可阻止其他發展商介入收購行動，此階段註冊的收購價格大部分在100萬至195萬元之間，呎價在2,100至3,000元之間。此後，由於小業主叫價過高而暫停收購，收樓進程暫停。
2009年，恒基地產以約6億元購入位於大角咀利得街11至33號海安樓，海安樓為1幢8層高的舊樓，151個住宅單位，單位實用面積約由109至574平方呎，實際上海安樓西側就緊鄰海興大樓，所以人們普遍猜測，實力有限的田生集團其實是恒地的馬甲，恒地才是海興大樓的實際買傢，如果屬實，則恒地可以將這兩個項目連同周邊項目合並，從而形成較大的開發體量。
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2010年5月，海興大樓逾百業主舉行業主大會，大部分業主認為田生的收購價格太低（按照實用面積計算呎價為5,000元），據說有其他企業已經提出每尺7000元收購，所以業主不同意向田生出售，而希望通過聯合招標來尋找出價更高的企業。
2011年4月，媒體報道：一班居住在海興大樓居民聲稱，自田生地產展開收購後，就不斷遭到一連串不明來歷的滋擾。如經常收到一些滋擾電話，被人剪斷公共電線，甚至在走廊墻、地上遭人濺潑糞便和尿液（看來香港拆遷公司的招數跟國內也差不多嘛）；此外，海興大樓業主立案法團（相當於內地的“業委會”）亦因為田生不合作而受到拖累，自從田生收購後，就一直無繳交管理費，拖欠金額達六萬元，嚴重影響大廈在維修、清潔、公用照明和地稅等各方面的支出。
外觀（蘋果日報版權）
2011年10月，業主立案法團向田生提出收購的平均呎價應當為8000元。田生方面認為太高，未同意此價格。
2012年7月，媒體報道：田生地產年內已斥資7,268萬元，購入海興大樓5個底商鋪位，收購價介於1,020萬至1,860萬元，呎價約2.3-2.8萬元。
2012年12月，田生把收購呎價提高至8,000元，較09年每呎5,000元，大幅加價6成。田生的職員逐傢致電小業主，表示收購呎價提升至8,000元，有意放售的小業主，可到田生設於該廈地下的辦事處簽約，若至12月15日前，集齊整幢大廈65%業權，田生才會發放首筆5萬元訂金，14日後支付樓價1成大訂，然後有3個月成交期，小業主可在期內搵樓搬遷或售後租回3個月。若至12月15日，未能集齊大廈的65%業權，則雙方取消交易。據悉，由於田生大幅加價收購，不少業主已經答應賣樓，但仍有部分業主抱觀望態度。
田生於2009年已經收購海興大樓的約兩成業權，若本次集齊其餘的6成半，則可達到8成強拍的最低門坎，繼而進入強拍程序。從實際的成交來看，田生應當已經與大多數業主簽約。
綜上所述，海興大樓在1963年銷售時，按使用面積計算的呎價為30餘元，而田生最終提出收購的價格為8000元每呎，也就是說，50年後的舊房價格是當年新房價格的至少200倍！相當於業主除瞭享有50年的使用權和收益權，還另外享受到瞭五十年間、每年11.18%的復式回報率！
1963.8.26.報紙的頭版，香港人看見後的第一反應就是：暴亂之前的報紙！
為什麼會值這麼多錢？當然房子並不值什麼錢，因為50年的建築設計年限已經到期，房子本身的使用價值已經很低。值錢的是土地，但如果土地的地契年限是50年或70年，已經接近被政府收回，沒有重建價值，那麼這土地也就不太值錢瞭，所以收購的開發商看中的其實是850多年的剩餘土地年期。
那麼在中國國內，我們的房子50年以後值多少錢呢？如果你買的是50年產權的辦公或公寓，那麼50年（其實不到50年）之後，你的房子的價值就歸零瞭；如果是70年產權的住宅，那麼在50年後，意味著還有十幾年的租金可以收，70年到期後的土地價值多少，則取決於續期的成本高低，而到目前為止，這個續期成本仍然是未知數，在理論上，如果補地價足夠高，房子的剩餘價值也可能歸零！
大傢都有體會，一個中等收入者辛辛苦苦一輩子下來，能夠留下來的財產主要就是房子，但如果年限隻有50-70年，則意味著這些財產基本不能在代際繼承，無法持續享受到土地的增值（可能的200倍與己無關），一切需要從頭再來！
周圍二手房中介都在推待拆除的舊樓，這個富貴大廈報價按使用面積約合7000多港幣/呎
中共“十七大”報告曾提出“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入。”財產性收入的主要形式有：利息、紅利、房租等；創造條件讓更多群眾擁有財產性收入，就在於使更多的低收入和中低收入群體通過擁有財產性收入進入中等收入者的行列，從而實現“橄欖型”的合理收入分配形態。
尚福林在解讀時也提出：要進一步加大對公民財產權的保護力度，確保公民的財產權利和財富增值權利不受侵犯；進一步明晰產權，並且讓它們成為可以抵押、轉讓、出售、出租等廣泛交易流動的金融資產但是，如果連 “土地”這個“財富之母”都不能善加利用，中等收入者的財富每過一個50-70年的周期就被清零的話，如何能夠“確保財富增值權利不受侵犯”，又如何讓“財產性收入”落地呢？
所以，應當修訂目前的土地制度，目前有不少人在提土地私有化，但是在中國以公有制為基礎的基本制度下，土地國有恐怕是動搖不瞭的，憲法中也有明確規定，如果改變還需要經過修憲程序，不具可操作性。但是，在保證土地國有的前提下，可以大幅延長土地使用年限。以英國為例，雖然所有土地在理論上都歸屬於英國王室所有，但是土地的freehold（永業權）和999年的leasehold（租業權）卻大多歸私人所有。
中央黨校校委研究室副主任周天勇在接受《中國房地產報》采訪時，建議延長後的期限可以是：“耕地1000年，住宅500年，企業用地300年，沙漠、鹽堿地1000年。”
即使不能同意500年，也可以考慮對於已出讓或將出讓的所有類型的土地，都賦予兩次免費續期的權利，即50、70年的產權可以免費續期到150年、210年，即可以經歷兩次重建。這也符合中國民間總結的“富不過三代”的規律，三代之後，就管不瞭那麼多，看自己的造化瞭。當然，也要避免代際之間的財富繼承過於懸殊，那麼就讓遺產稅來產生效力瞭。
中國改革開放的一條重要經驗就是：把錢放在老百姓兜裡的效率，不見得比放在政府的兜裡低；所以為瞭兌現“財產性收入”的承諾，就請稍松貴手吧！
有點陰森的走廊
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新聞來源http://finance.qq.com/a/20151110/046945.htm
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