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圖為SOHO中國CEO張欣
新浪樂居深度報道記者@餘舒虹/文
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上海房產評論人李驍認為，過去營銷和品牌一直是SOHO中國的亮點，一旦轉型對資金的把控、持續招商和運營的能力要求就更高。無論是從經驗還是從心態上來看，潘石屹還需要付出更多的學習成本。
在寸土寸金、各路資本競相追逐的上海灘，SOHO中國的市場認可度和政府關系不及本土企業。雖然潘石屹成功為自己和SOHO中國樹立瞭知名度，但其過往的散售模式和不佳的運營管理情況，使得其在上海並不受待見。在這一點上，SOHO中國與復星的外灘8-1地王案或許是一個縮影。在上海本地地產大佬郭廣昌的狙擊下，潘石屹虎口拔牙未果，最終一審敗訴。雖然還不是最終結果，但或許是上海灘帶給潘石屹最為直接的一次打擊。
在21億元的凈利潤中，剔除物業重估增值的收益僅為5.37億元，其中，租金受益僅為8610萬元，這意味著，開發收益仍然占據絕對主導地位，推動公司前進的發動機仍然來自於銷售，不足億元的半年租金收益，與2015年40億元的目標相比不過是一個零頭。
自2011年開啟"旋風式"收購以來，截至今年7月，SOHO中國已在滬拿下12個項目，幾乎遍佈包括南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、徐傢匯、浦東在內的所有重點商業區，累計耗資達287億元。
對於大企業而言，最大的成本或許是機會成本。把易貶值的現金變成高稟賦的土地與物業資產，分散在不同的籃子裡，固然享受瞭土地增值的紅利，這是潘張二人在上海灘的成功之處，同時也使其付出瞭足夠多的機會成本。
數年來，業務重心向上海轉移，是SOHO中國資產配置佈局的一大特點。據中報顯示，目前公司自持京滬兩地黃金地段的高端寫字樓總建築面積近190萬平米，其中上海146萬平米，北京44萬平米；在SOHO中國目前運作的16個項目中，有11個在上海。盡管上海將成為未來SOHO中國的主戰場，但潘石屹沒有料到的是，這個與北京相比市場化程度更甚、眼光毒辣的上海灘似乎並不那麼容易被取悅。
樂居深度報道匯總》》
中報稱，作為SOHO中國由售轉租後的首個自持項目，上海SOHO世紀廣場目前已實現滿租，其中近80%是金融行業租戶，經營利潤率高達88%。這一成績是SOHO中國轉型成績單上的大亮點，為張欣主導的轉型挽回瞭面子。房屋信貸利息缺錢急用哪裡汽車貸款信貸銀行利率任何問題免費諮詢信貸銀行利率怎麼貸款比較會過件
"因為上一屆政府的中央集權，很多外企以及央企的總部都搬去瞭北京，所以北京的寫字樓這幾年漲得特別快，但是上海的行情卻差很多。潘石屹跑到上海來，就錯失瞭北京的機會"，薛建雄說。
此外，在商業地產開發和運營的經驗上不敵新加坡、美國等外資房地產公司，是潘石屹上海戰略遇阻的另一個原因。8月初，在被稱為"上海最後一塊黃金地段"的靜安區"東八塊"的出讓競爭中，SOHO中國輸給瞭美國漢斯。業內分析，這一結果與其持有運營和資產管理的經驗不足有很大關系。以往產品單一、快速散售的經營模式或許將透支潘石屹此後數年或更長時間的精力。
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盡管把賭註壓在瞭上海，但是潘石屹的"上海灘"計劃進行的並不順利。
由於華東地區的客戶比較理性，買樓很少持有，多數用來投資，過去曾讓SOHO中國快速躋身房企前列，並被市場所熟知的盈利模式在上海並沒有奏效。無論是SOHO東海廣場還是SOHO中山廣場，項目開盤後均未出現以往北京項目的熱銷景象。而從上海核心商務區寫字樓的租金標準來看，SOHO中國項目的租金定價因明顯偏高而導致出租率並不高。
數據顯示，在SOHO中國已經運營中的上海物業中，SOHO世紀廣場目前租金為每平方米每天8元左右，而周邊項目的租金水平在6至7元；SOHO中山廣場的租金價格為每平方米每天5至6元，而周邊項目僅為3至4元。根據星展銀行的報告，SOHO世紀廣場自去年入市直到今年3月，出租率隻有60%，表現乏善可陳。其後，SOHO中國通過下調租金，將租金水平由最初的9元/平方米·天調整至目前7.5元/平方米·天的平均水平，出租率才得以上升至94%。
在中報中，潘石屹坦言，由於土地市場持續高溫，如果租金不能顯著增長，過高的資產和土地價格是無法持續的。當投資收益被擠壓得越來越低，隻能通過提高租金來維持高盈利。同時，物業持有的管理成本之高也讓潘石屹始料未及。據薛建雄分析，一棟甲級寫字樓每個月物業持有和管理的成本高達100元/平米，即使租金是8元/平方米·天，一個月也才240元，利潤所剩無幾。剛剛涉足租賃市場不久的潘石屹顯然低估瞭轉型所帶來的挑戰。
在宣佈由散售向持有轉型之後，SOHO中國的收購步伐迅速減緩。根據年初制定的計劃，今年SOHO中國計劃收購土地的預算為100億，迄今隻斥資31.9億在上海收購瞭一幅位於上海市長寧區的古北5-2地塊。
另有媒體報道，SOHO中國目前在滬運作的11個項目中，除瞭SOHO中山廣場和SOHO世紀廣場，其餘9個項目均處於在建或僅停留在規劃設計階段，多個項目拖延工期、進度緩慢。業內人士分析，潘石屹前兩年為瞭快速搶灘大量收購商辦地塊，但項目一旦開發起來，後續必定要追加大量成本投入，同時也將面臨嚴峻的銷售形勢，因此拖延項目進程不失為一個好方法。
4年12個項目，並未讓SOHO中國真正的融入上海。去年12月，在與復星官司的前夜，潘石屹略帶"寒意"的發瞭一條微博："我們來上海三年時間瞭，其實還是人生地不熟。我們要贏得上海人的尊重，是靠我們為這座城市創造的建築作品，是我們堅持的誠實、創新、團結的原則。"
內容來自sina新聞
SOHO中國的機會成本
在看到兩大證據後，SOHO中國董事長潘石屹與張欣在個人微博上匆忙地宣佈瞭一件事情：SOHO中國轉型成功瞭。這兩大論據，一是2013年上半年公司的營業額和凈利潤分別達到24.78億元和21億元，同比增長103%和242%；二是上海SOHO世紀廣場和北京銀河SOHO的出租率分別達到100%和近60%。樂居深度報道匯總》》
因此，在外界眼中仍舊靠銷售主持大局的SOHO中國僅用一年就宣佈轉型成功，難免顯得過於草率。
盡管上海的商業地產市場化程度更高，但在克而瑞上海機構研究總監薛建雄看來，潘石屹近幾年將重心從北京轉移到上海，恰恰與商辦市場行情背道而馳。安信國際的報告稱，在過去18個月中，北京寫字樓的租金增長瞭73%，上海僅增長瞭18%。相比而言，上海顯得理性得多。據第一太平戴維斯的數據，二季度上海市甲級寫字樓空置率下降0.9個百分點至5.2%，租金則環比上漲0.7%至8.41元/平方米·天，相較第一季度增幅進一步放緩。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/2013-08-30/11012391525.shtml
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